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Vous cherchez à louer des bureaux, mais vous ne savez pas la procédure de la location des bureaux.  L’agence immobilière vidati.fr, expert de l’immobilier peut vous aider dans vos recherches. Elle connaît le marché de l’immobilier d’entreprise.

Un loyer, pour une location de bureau, se fixe en fonction des prix du marché et ensuite on y ajoute les diverses charges locatives calculées soit en fonction du coût réel des charges, soit sur la base d’un pourcentage du loyer La répartition de ces charges est elle-même fixée librement entre le bailleur et son locataire.

Ces charges locatives doivent faire l’objet de toute votre attention en tant que locataire. Faites les bien détailler par écrit afin de savoir exactement quel montant vous devrez rajouter au loyer.

Concernant la révision légale de ce loyer, elle ne peut intervenir qu’au minimum 3 ans après la signature de ce bail. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier et devra être « raisonnable ».

Une révision du montant de cette location pourra cependant intervenir plus tôt si des éléments ont modifié le cadre de cette location : par exemple, un agrandissement de la surface, une forte augmentation des prix du marché ou le fait que le locataire sous-loue tout ou partie du local, etc.

Quoi qu’il en soit, la révision d’un loyer ne doit pas doubler ou tripler le montant prévu initialement. Une augmentation d’un loyer doit être justifiée par des éléments concrets dont le locataire peut prendre connaissance. La majoration, ou dans certains cas la diminution, d’un loyer ne pourra pas, de toute façon, être plus élevée que l’indice Insee trimestriel du coût de la construction.

Dans certains cas, le propriétaire peut choisir de réviser annuellement et automatiquement le loyer. Cette révision se fait selon un indice (comme celui de l’Insee) et ce mode de révision est indiqué sur le contrat de location.

Face aux différents problèmes qu’un professionnel peut rencontrer dans la location des bureaux, la possibilité de sous-louer ses bureaux peut s’avérer être une solution immobilière.

Qu’est-ce que la sous-location de bureaux ?

La sous-location est un contrat de bail par lequel le locataire, qui devient à son tour bailleur, cède son local ou bureau à un tiers, appelé alors sous-locataire. La sous-location peut alors être partielle ou totale et nécessite obligatoirement l'accord préalable du propriétaire.

Les conditions à remplir pour que le contrat soit valide

La première chose à faire est d’obtenir l’autorisation de votre bailleur : soit l’autorisation est précisée dans le contrat de bail, soit le propriétaire l’accorde par une simple lettre sinon le propriétaire l’accorde dans l’acte de sous-location en concourant à l’acte.

La seconde règle est d’inviter votre bailleur à concourir à l’acte au moins 15 jours avant la signature du contrat de sous-location. Attention, il faut également noter que la tolérance ou la connaissance du bailleur ne peuvent être assimilées à son concours à l’acte de sous-location. Le locataire pourra s’affranchir de cette obligation à la condition que le bailleur y renonce expressément et de manière non équivoque.

Si ces deux conditions ne sont pas respectées le propriétaire peut alors résilier le bail du locataire sur le fondement d'une clause libératoire, demander la résiliation judiciaire du bail ou refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans aucun versement d'indemnité.

En effet, aussi bien pour le locataire que le sous-locataire, la sous-location de bureaux peut constituer une solution très avantageuse et pratique. Il faut toutefois veiller à respecter un certain nombre de règles et effectuer l’opération avec l’accord du propriétaire des lieux.

En matière d'investissement immobilier, le choix est finalement assez large. La solution la plus courante et la plus simple est l'acquisition de logements. Mais l'on peut aussi investir dans les parkings, les locations saisonnières, les terres agricoles, et naturellement, dans les locaux commerciaux.

Par rapport aux logements, les locaux commerciaux présentent un avantage important : le rendement locatif brut dépasse souvent les 7/8%, loin devant les 4%/6% que peut espérer une location de logements nus.

La location de locaux équipés est un peu plus complexe à mettre en œuvre mais beaucoup plus efficace sur le plan fiscal. En effet, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l'activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

En d'autres termes, le bailleur de locaux d'exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant. Il est donc dans la même situation que le loueur en meublé professionnel, à cette différence que ce dernier doit réaliser plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles pour bénéficier de ce statut.

La location d'un local professionnel équipé est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. D'où une piste fiscale intéressante à explorer.

La location de locaux équipés est réservée à la location de bureaux, de locaux commerciaux, ou de locaux industriels, munis du mobilier et du matériel nécessaire à leur exploitation.

Il importe, en effet, que le preneur puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux pris à bail sans avoir besoin d’y apporter, par lui-même, des équipements ou aménagements spécifiques.

 Ces derniers doivent, en principe, être mis à sa disposition dans le cadre de la location ; c’est ainsi, que les locaux devraient, en principe, contenir non seulement les bureaux, fauteuils, armoires et meubles de rangement ou de classement, et autres, mais également le matériel informatique ou téléphonique nécessaire à l’activité du locataire, qui pourra ainsi y exercer son activité professionnelle.

 L’activité locative ne relève pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux, comme le précise l’article 35.1 5° du Code Général des Impôts

 L’investisseur bénéficie, dès lors de la faculté de neutraliser, en tout ou partie, la fiscalisation des loyers grâce à la déduction conjuguée des amortissements et des intérêts d’emprunts.